南京房产交易纠纷律师
2017-12-01 21:56:48 点击量:
南京房产交易纠纷律师
房屋交付是出卖人将所建房屋交付于买受人的行为.交付房屋关系质量验收、逾期责任、风险负担,双方对房屋质量及相关问题经常产生纠纷.本文梳理出常见十种纠纷并提出相应解决意见.
一、一般质量问题
一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等.因质量不符合合同约定或房屋通常品质,买受人可以拒绝接受,由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任,逾期交付的,应当支付延期履行违约金.交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的,出卖人应当承担保修责任,拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“解释”)第13条,买受人可以自行修复或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.
二、房屋质量不合格
《建筑法》61条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用.”现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格,北京市则将规划验收合格作为合格标准.工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志,综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收,还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件.房屋交付前未经验收或经验收不合格的,买受人可以拒绝接受房屋,并请求解除合同.房屋交付后质量经核验确属不合格的,买受人可以主张相同权利.
三、规划、设计变更
规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等.如果出卖人擅自变更规划与设计,可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等,买受人购房目的将受到重大影响甚至落空,故出卖人应当尊重买受人的知情权,如实告知变更情况,由买受人选择继续履行合同还是解除合同.房屋交付时发现规划与设计变更,出卖人未事先告知或者未如实告知的,买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同,并要求出卖人承担违约责任.
四、前期物业纠纷
物业管理企业本应由业主大会选聘,由业主委员会签订物业服务合同.但物业建成至业主大会之前,必需实施物业管理,出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理.前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致,买受人权利义务亦基本一致,可以接受物业企业服务,同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束,按时交纳专项维修资金、物业服务费用.前期物业服务可以约定期限,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效,前期物业服务合同终止.
五、交纳税费纠纷
出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件,买受人则持相反意见.对此应当具体分析:1、合同约定由出卖人代为过户手续的,买受人必需交纳必需办证费用,包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金.如无此约定,由买受人申请办证,直接交纳税费;2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费,买受人是否必需交纳应当考虑:出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中;3、买受人必需交纳物业管理费,但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件.
六、迟延交付房屋
根据《解释》第15条,出卖人迟延交付房屋,在催告后三个月的合理期限内仍未履行的,买受人可以请求解除合同,并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任,但当事人另有约定的除外.“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由,该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任,故其合法性与公平性将成为争议焦点.出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由.作者认为:能否免责应当考虑1、出卖人是否能够或者应当预见到;2、出卖人是否能够或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工.
七、配套设施迟延或者交付不能
配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等.基础设施完备是买受人正常居住必备条件,如该设施缺乏,买受人可以拒绝接受房屋,逾期交付的,可以要求出卖人承担违约责任.公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素,其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准.销售广告对公共设施的描述具体明确,足以影响买受人是否购买与房屋价格的,应当视为要约,出卖人拒绝交付或迟延交付时,应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.
八、装饰和设备不合约定
买卖合同经常约定出卖人提供精装房,并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准.房屋交付时,买受人发现材料低档、做工粗糙,因此与出卖人发生争执.材料与工艺标准应当依合同约定为准,无约定或约定不明的,根据《合同法》62条确定.装修不符合合同约定的,由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任.交付房屋时,出卖人必须提供室内空间检测报告,否则买受人有权拒绝接受.装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气,造成室内空气污染,危及人体健康时,出卖人应当承担赔偿责任.
九、房屋相关资料不完备
房屋交付时,出卖人应当提供以下资料:1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》,较权威地证明房屋业已竣工验收合格;2、房屋测绘机构出具测绘资料,该资料用于权属登记,也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件,后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项的文书.出卖人未提供第1和2项资料时,买受人可以拒绝接受房屋;未提供“两书”时,有判例认为:“两书”是为加强商品住宅质量管理,确保商品住宅售后服务水平,维护住宅消费者的合法权益而规定,未提供不构成拒绝接受房屋的条件.
十、房屋负担其他权利或产权瑕疵
出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利,如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利.买受人尽管领受房屋,但权利处于不稳定状态,产权证书可能无法办理,随时将被真正权利人起诉腾房.如果出卖人事先未告知实际情况,买受人有权拒绝接受房屋.房屋交付后,约定或者法定办证期限届满后超过一年,由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的,买受人可以请求解除合同和赔偿损失.如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形,买受人可以根据《解释》第8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任.